8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确将个人住房贷款期限由最长30年延长至40年（以下简称40年房贷政策）。
如今，40年房贷政策落地已满月，又正值“金九银十”购房旺季，银行执行情况如何？各家银行又有何差异？
9月29日，《每日经济新闻》记者以客户的身份电话联系上海地区6家银行了解到，这些银行均已开启相关贷款申请通道。此外，银行普遍对申请40年房贷期限的借款人在年龄上有要求。
“主贷人在贷款到期的时候，年龄不能超过80岁。”上海地区一家银行网点的客户经理如是告诉记者。
对此，博通咨询金融业资深分析师王蓬博建议，购房者不能只盯着拉长年限带来的月供下降，要综合评估自身长期收入稳定性，看清贷款总利息的增加成本，理性规划负债规模。
9月29日，《每日经济新闻》记者以客户的身份联系了上海6家银行，其中包括2家国有大行、2家股份行、1家城商行和1家农商行。
记者了解到，这些银行均已开启40年房贷最长年限申请通道，尽管具体审批条件存在不同，但“借款人年龄+贷款年限”不超过80年成为各家银行的普遍要求。
“一方面看主贷人的年龄，还有就是看这个房子的房龄。”上海农商行某网点客户经理告诉记者，申请40年最长贷款年限，首先需要综合考虑以上两点。
上海银行客户经理表示，目前，该行新增房贷可以申请40年最长年限，贷款到期时，主贷人年龄不超过80周岁。此外，“要求您的收入双倍覆盖您贷款的月供。”
股份制银行方面，兴业银行客户经理告诉记者，该行申请40年最长贷款年限，仅在年龄方面有所要求，借款人年龄和贷款年限之和不超过80年。
浦发银行的客户经理则称，目前该行此项贷款最长年限申请，申请人是1991年及以后出生的人才能办理。“主贷人出生在1991年之前，是做不了40年房贷的。”
国有大行方面，交通银行客户经理强调，借款人年龄加上贷款期限的总和不超过80年，此外，还要求二手房房龄与贷款年限之和不得超过土地使用年限。
此前，记者还询问了工商银行的客户经理，该行要求与交通银行基本一致，重点关注主贷人年龄以及二手房房龄。
针对存量房贷，部分银行也开放了40年房贷最长年限申请通道。
上海银行一网点的客户经理表示，对于存量房贷，借款人也可申请将剩余期限延长，系统会显示展期。
不过，针对存量房贷，尚有部分银行未落地40年房贷最长年限实施细则。
9月24日，记者在询问兴业银行存量贷款40年房贷年限办理路径的时候，该行客户经理即表示尚未落地细则。9月29日，记者再次致电兴业银行某支行询问相关业务，该行客户经理表示，“那不行，需要新买的（房子）才能办。”
随着40年房贷政策的落地，王蓬博认为，这一政策主要还是为了降低购房者每月月供压力，减轻短期购房资金门槛，支持居民合理住房消费，同时适配房地产发展新模式的建设方向。
目前正值“金九银十”购房旺季，王蓬博指出，随着银行陆续铺开40年房贷政策，在短期可以释放一部分购房需求。“但我觉得，很难带来爆发式增长，因为楼市走向还要结合当地供需、收入预期等因素。”
那么，长期来看，此政策会给银行带来什么影响？
对此，王蓬博向《每日经济新闻》记者表示，拉长贷款周期，长期会让银行信贷资产久期显著增加，利率波动带来的净息差管理难度上升，同时跨更长周期的借款人收入、信用变化，也会提升潜在信用风险管控压力。
王蓬博进一步指出，“建议购房者不能只盯着拉长年限带来的月供下降，要综合评估自身长期收入稳定性，看清贷款总利息的增加成本，理性规划负债规模。”
王蓬博还表示，存量房贷借款人，可以对比自身剩余贷款年限、利率水平，结合银行存量房贷调整政策，测算是否适合办理相关业务，不要盲目跟风调整贷款期限。
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